Nos dias 12 e 13 de março, realizamos mais uma turma de treinamento sobre Apoio à Produção e Relatórios da Caixa.

A cada nova turma, reafirmo a necessidade contínua das incorporadoras e suas equipes em aprofundar seus conhecimentos sobre este tema. Isso se aplica tanto às incorporadoras que já utilizam o produto, mas que ainda não consolidaram seu entendimento internamente, necessitando preparar novos integrantes em virtude da renovação de equipes, quanto a profissionais que, embora atuem no setor, possuem experiência apenas no Plano Empresário e se deparam com os detalhes do Apoio, gerando, inicialmente, certa apreensão.

Assim como nas turmas anteriores, os seguintes tópicos têm se mostrado relevantes e demandam esclarecimentos adicionais:

Como é definido o valor do financiamento concedido à incorporadora?

Costumo comparar com o Plano Empresário, onde o Banco aprova um financiamento e libera os recursos à incorporadora conforme as medições da obra são realizadas. Ao atingir, em média, 80% da obra executada, a incorporadora pode apresentar mutuários para realizar financiamentos com o Banco ou recursos próprios, amortizando assim o saldo devedor acumulado durante a fase da obra.

No Apoio, o repasse dos mutuários ocorre desde a contratação do financiamento, mesmo com 0% da obra executada, permitindo que, a cada medição, os recursos liberados pela CAIXA à incorporadora sejam originados dos mutuários e complementados pelo financiamento.

Assim, com a definição do Custo Total da Obra (CTO), uma parte inicial será suprida pelos mutuários apresentados à CAIXA na contratação, enquanto o restante corresponderá ao financiamento à produção.

Embora o valor do financiamento dependa do limite de crédito da incorporadora, existem alternativas de outras fontes que podem ser apresentadas para garantir que todos os recursos necessários para suportar o custo permaneçam sob a gestão da CAIXA, como: fração ideal do terreno, aporte de recursos próprios, aumento do número de mutuários a serem apresentados na contratação ou até mesmo a execução da obra, visando a redução do CTO.

Como saber os valores provenientes dos mutuários e do financiamento que serão liberados pela CAIXA a cada medição?

O primeiro passo é compreender o mecanismo do Apoio à Produção, onde os recursos necessários para cobrir os custos da obra devem estar sob a gestão da CAIXA, e as liberações estão limitadas ao montante da obra executada em cada etapa.

É essencial também estar ciente da origem e do montante dos recursos apresentados à CAIXA na efetivação da contratação do financiamento: Fração Ideal do Terreno (FIT) + Aporte de Recursos Próprios (ARP) + Repasse de Mutuários (PF) + Financiamento (PJ).

As liberações mensais das medições realizadas seguirão a mesma ordem: FIT, ARP, PF e PJ.

Essas liberações dependerão da opção da incorporadora em ter ou não recebido o adiantamento de 10% do valor do financiamento PJ contratado, situaçâo que poderá alterar o fluxo de liberações e tem sido uma das dúvidas mais recorrentes dos nossos clientes.

Como acompanhar as liberações, amortizações e o crédito efetivo em conta dos valores?

No Portal das Construtoras da CAIXA são disponibilizados relatórios que permitem o acompanhamento, embora apresentem um layout desatualizado, dificultando a visualização, compreensão e a interface com os ERP.

As incorporadoras precisam de informações essenciais para o dia a dia de suas operações, como: previsibilidade no fluxo de caixa, identificação dos valores recebidos em cada medição (por contrato e tipo de recurso), apuração de receitas para o pagamento de tributos, conciliação contábil e a cobrança de juros não pagos pelos mutuários, entre outros. A falta de compreensão dos relatórios prejudica significativamente o processo.

Além dos relatórios, o extrato da conta corrente do empreendimento também apresenta um layout pouco intuitivo, o que requer o cruzamento de informações de outros relatórios, os quais estão em formatos distintos.

Resumi alguns pontos que considero relevantes, pois muito é discutido e esclarecido durante as oito horas que dedicamos ao tema nas turmas abertas, utilizando um estudo de caso real como exemplo, onde a troca de experiências é valiosa para as empresas participantes.

Nas turmas in company, conseguimos aprofundar e abordar situações vivenciadas pela empresa em seus empreendimentos, oferecendo orientações sobre pontos de melhoria no processo de entendimento e na implementação de rotinas de acompanhamento pelas equipes.

Ao longo desses quase sete anos na GSRISK, pude contribuir de maneira significativa para que diversas incorporadoras compreendessem melhor o principal produto de financiamento das suas obras. Mais importante ainda, consegui ajudá-las a ter uma maior previsibilidade em relação ao fluxo de recursos, assegurando, assim, a rentabilidade projetada para cada empreendimento. O desconhecimento, nesse contexto, pode representar um custo invisível perigoso para a empresa.