Há sete anos, quando deixei a CAIXA para fundar a GSRISK, eu achava que boa parte dos empresários do setor da construção civil já entendia bem como funcionava o financiamento de obras. Afinal, o Apoio à Produção é um programa consolidado, amplamente divulgado e, na teoria, acessível.

Mas foi só começar a atender incorporadoras de perto para perceber que: há um abismo entre o conceito e a prática.

O que eu vejo no dia a dia? Engenheiros talentosos, incorporadoras bem-intencionadas, obras com qualidade — mas travadas por desconhecimento. Desconhecimento da operação, das regras, dos relatórios, das análises de risco, dos limites de crédito.

E esse desconhecimento custa caro.

Começar pequeno e crescer com o Apoio à Produção é possível, sim!

Muita gente ainda acredita que o Apoio à Produção é só para grandes incorporadoras. Mas a verdade é que, na CAIXA, o acesso é possível também para quem está começando. A operação foi desenhada justamente para fomentar o mercado imobiliário e permitir que empresas menores tenham acesso ao crédito necessário para financiar seus empreendimentos.

Mas atenção: acessível não significa simples.

É possível começar do zero, sim — já acompanhei diversos casos assim na GSRISK. Incorporadoras que nunca haviam feito uma operação financiada, mas com preparo técnico, estrutura contábil e planejamento, conseguiram realizar sua primeira obra com apoio da CAIXA.

E o que esses casos de sucesso têm em comum? Informação. Planejamento. E a humildade de buscar ajuda para fazer direito.

A estrutura por trás do crescimento
A obra pode ser ótima. O projeto pode ser moderno. A localização pode ser estratégica. Mas, sem recursos suficientes e no tempo certo, nenhuma incorporadora sobrevive por muito tempo.

A construção civil exige investimento constante e pesado. E o crédito é a ponte entre o projeto e a entrega.

O Apoio à Produção, quando bem planejado e bem operado, é um instrumento poderoso para garantir fluxo de caixa saudável e previsibilidade financeira ao longo da obra.

Mas para isso acontecer, é preciso:

• Ter uma empresa bem estruturada;
• Apresentar bons indicadores contábeis;
• Conhecer os critérios de risco de crédito da CAIXA;
• Saber interpretar os relatórios do Portal das Construtoras;
• E operar conforme as regras da instituição.

Parece muito? É. Mas é possível — e mais acessível do que muitos imaginam.

O GERIC reprova sim, bons projetos. E com razão.
Muita gente se surpreende ao ouvir isso, mas é a realidade: o GERIC — Gerenciamento de Risco de Crédito — não avalia o projeto em si.

Ele avalia, primeiro, a empresa por trás do projeto. Analisa se aquela incorporadora tem condições reais de cumprir o que está propondo.

Já vi propostas excelentes — empreendimentos bem localizados, com grande potencial de vendas — reprovadas na análise de risco.

Por quê?

• Apresentava uma contabilidade incoerente com as regras da incorporação imobiliária;
• Não demonstrava indicadores econômico-financeiros consistentes;
• Havia restrições cadastrais relevantes em aberto;
• E apresentava histórico de comportamento creditício desfavorável.

E é aí que entra um ponto essencial: não basta ter uma boa ideia ou um bom terreno.

É preciso ter uma empresa financeiramente estruturada, que permita uma boa nota de crédito e, consequentemente, limites suficientes para comportar o empreendimento pretendido.

O que ninguém te conta sobre o Apoio à Produção
Quase todo dia, atendo empresas que já estão com a operação contratada e ainda assim me fazem perguntas básicas: – Como cumprir a condição suspensiva se não atingi o montante de recursos necessário com as vendas de UH exigidas pela CAIXA?

• O que é Antecipação de 10% e de que forma ela interfere na liberação de recursos?
• Por que a liberação do PJ foi bloqueada?
• O valor da medição entrou na conta do empreendimento e logo depois foi debitado?

Essas dúvidas não são exceção. São a regra.

O problema é que elas aparecem depois que a operação já está em curso. Quando o valor já foi contratado, o canteiro já começou, o cronograma está rodando — e a empresa se vê travada, sem saber o que fazer.

O papel dos relatórios do Portal das Construtoras
Outro ponto crítico que vejo é o desconhecimento em relação aos relatórios da CAIXA. Empresários, engenheiros, até mesmo profissionais da área financeira — muitos nunca acessaram ou interpretaram esses relatórios com profundidade.

Mas eles são a bússola da operação.

É ali que estão:

• A execução do cronograma de obra;
• As previsões de liberação de PF e PJ;
• O saldo devedor do seu financiamento e respectivas amortizações;
• A exigência e disponibilidade de garantia hipotecária.

Ignorar esses relatórios é como dirigir no escuro. A empresa perde a chance de se antecipar aos problemas — e só reage quando a conta já chegou.

Um exemplo real: do improviso ao entendimento
Recentemente, atendi uma incorporadora de médio porte que já havia realizado diversas operações com a CAIXA. Na terceira, no entanto, a operação travou. As liberações, tanto da conta PF quanto da PJ, não aconteciam. A equipe técnica reclamava de atrasos e o setor financeiro não conseguia identificar o motivo.

Ao analisar os relatórios, identifiquei que a empresa havia solicitado a antecipação de 10% do financiamento PJ, que foi creditada na conta do empreendimento assim que a condição suspensiva foi cumprida.

O que a equipe não havia percebido é que, a partir dessa antecipação, os valores das medições — tanto com recursos PF quanto PJ — só seriam liberados após a execução de um percentual físico de obra suficiente para “consumir” esse valor antecipado.

Tudo isso estava claro nos relatórios. Mas ninguém da equipe havia parado para analisá-los com atenção — ou sequer conhecia essa regra específica da operação.

O ponto é: essa “surpresa” no fluxo de caixa poderia ter sido evitada com conhecimento técnico e capacidade de interpretação dos relatórios do Apoio à Produção.

Porque você precisa entender o Apoio à Produção antes de contratá-lo
O grande erro é acreditar que o banco cuida de tudo. Que a CAIXA vai “tocar” a operação.

Não é assim.

A CAIXA fornece crédito. Mas a gestão da operação é sua. Da sua equipe. Da sua incorporadora.

Se você não entende como o Apoio funciona, você corre risco.

E risco, nesse caso, tem nome e sobrenome:

• Obra parada por falta de liberação;
• Custos extras por atraso;
• Perda de credibilidade no mercado;
• E dificuldades futuras para contratar novas operações.

Mas então, o que fazer?
Se você já contratou o Apoio à Produção, comece hoje mesmo a entender os relatórios disponíveis no portal das construtoras, revisar seus indicadores, conversar com sua equipe técnica e financeira.

Se você está planejando contratar, prepare-se antes.

Aqui vai uma checklist básica do que é preciso dominar:

✅ Como a CAIXA avalia risco de crédito (GERIC)

✅ O que são LGC e LGCE e como afetam sua capacidade de contratar

✅ Como funciona a estrutura da operação do Apoio à Produção

✅ O que a CAIXA considera como Custo sob Gestão

✅ Como montar a matriz de composição de custos corretamente

✅ Como interpretar e usar os relatórios do Portal das Construtoras

E acima de tudo: como organizar sua empresa para ser bem avaliada, bem financiada e bem gerida.

Você não precisa fazer isso sozinho.
Na GSRISK, é exatamente isso que fazemos.

Preparamos empresas para crescer com apoio da CAIXA, com estrutura técnica, contábil e estratégica.

Desde 2018, já assessoramos mais de 300 incorporadoras — e posso dizer com segurança: o que separa o sucesso do fracasso não é o projeto. É o preparo.

Se você está planejando sua primeira operação, ou se já contratou e quer estruturar melhor seu processo, busque conhecimento técnico de verdade.

Porque o Apoio à Produção, quando bem utilizado, é um dos melhores caminhos para crescimento no mercado imobiliário brasileiro.

Mas só vale a pena se for para fazer certo.